‘大阳城集团’我国房地产投资基金发展探讨

内容摘要：我国房地产行业发展很快，但随着一系列政策法规的实施，传统融资渠道缩紧，资金市场需求方面不存在缺口，融资渠道的多样化沦为房地产企业面对的最重要问题。本文运用现代金融理论对房地产投资基金这一全新融资方式的概念做到了界定，通过较为了国内外的房地产投资基金运作方式，指出可糅合西方先进设备的经验，并在此基础上明确提出了发展房地产投资基金的现实意义及对策。　　关键词：产业投资基金 房地产投资基金 REITs 公司型 　　 　　我国在经历了一系列土地、贷款政策变动后，传统金融渠道削减，房地产开发商资金广泛严重不足，前期资金运作面对着很大的考验，谋求新的融资渠道沦为房地产业亟待解决的问题。而房地产投资基金作为一项有效地的间接金融工具对目前的房地产金融市场的完备是条好决心。

　　 　　房地产投资基金阐述 　　 　　基金是由基金发起人以发售获益债券或股票形式汇聚非常数量且有联合投资目的的投资者的资金，委托由投资专家构成的专门投资机构展开集中的投资人组，投资者按出资比例共享投资收益并分担适当的风险。　　房地产投资基金是以房地产业为投资对象，通过发售获益凭证或基金份额将投资者的资金汇聚，交由房地产业投资专家展开专业投资的一种子集投资制度。

房地产投资基金归属于产业投资基金的一种。　　由于房地产开发投资规模大、周期长等原因，使房地产开发、投资所须要资金极大，普通投资者无法承付。因此必须创建房地产基金，由专业的房地产运作机构发动，将社会上一些下人资金集中于一起，利用这种专业的运作模式，不但可以给投资者带给较高的报酬，还可以有效地的规避风险。

　　 　　国内外房地产投资基金的较为分析 　　 　　美国的房地产投资信托。美国的房地产投资信托，是所指由房地产投资信托（REITs）机构负责管理对外发售获益凭证，向投资者筹措资金，并将所筹措资金委托一家房地产开发公司负责管理投资标的研发、管理及未来的出售，所获得利润由获益凭证持有人共享。其中，信托机构、房地产公司、投资者是美国房地产投资信托的三大主体。　　在美国，房地产投资基金一般使用的的组织形式是公司型和合伙型。

在资金的筹措方面，一般使用的是投资基金的方式，对象是少数特定的投资者。在形式上，由于基金投资的资产流动性受限，不应使用封闭式，即规定在基金正式成立后一段时间内不容许归还。　　日本信托式房地产的发展。

日本的信托制度就是指美国引入的。1902年，日本兴业银行正式成立后首次开设了信托业务。1923 年，日本施行了《信托法》、《信托业放》，这两个法律使日本信托业步入了新时期。

日本以金钱信托居多，不动产信托虽然比重并不大，但发展最慢。日本的房地产信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和背叛土地、房屋为目的的信托。日本信托式房地产证券化的一个尤为明显的特点是，作为委托人的业主可以不退出土地所有权，而且不用必要打算工程费用就能超过有效地利用土地的目的，并以信托收益的形式获得长年而平稳的收益。　　我国的房地产投资基金。

目前我国房地产投资基金主要展现出为两种形态：一是以精瑞基金、伟业资产、欧尚信托等居多，参考国外房地产投资基金中的权益型融资模式，使用投资公司形式成立并对其资产展开房地产股权人组投资。由于缺乏产业基金法律规范和确保，多使用忍受风险能力较强的私幕形式，最后以股权溢价买入方式构建投资者资金的电子货币。另一种是北国投、重庆国投、中煤信托普遍使用的房地产信托基金，其运作上有“一法两规”（信托法，信托资金管理办法，信托投资管理办法）约束，资金主要投向房地产开发中的“过桥”贷款和制订房地产项目的研发建设。

由于投资中渐趋对付风险能力的考虑到，对资金起点拒绝较高，期限多在1-3年，不是严苛意义上的房地产投资基金，更好的展现出为一种子集资金信托计划。　　 　　我国发展房地产投资基金的意义 　　 　　完备房地产金融市场，解决问题房地产资金供给问题。房地产开发具备投资大、周期长的特点，加之目前政策容许了部分银行信贷，国内金融体制造成了融资艰难。房地产企业可通过取得房地产投资基金的投资，拓宽融资渠道，增加对银行贷款的倚赖，减少银行金融风险并防治和消弭经营风险。

　　统合提高房地产行业，增进优胜劣汰，构建资源的优化配备。房地产投资基金的投资机制能促使房地产投资的理性化发展，只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能获得房地产投资基金的资金反对，因此，发展房地产投资基金在客观上增进了房地产行业内部的结构调整，构建了资源的优化配备。

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